Location meublée : à la revente, les amortissements se paient désormais

La location meublée non professionnelle a longtemps été le placement immobilier de référence des praticiens libéraux fortement imposés : l’amortissement du bien effaçait une grande partie des loyers imposables, sans conséquence à la revente. La loi de finances pour 2025 a mis fin à ce second avantage. Ceux qui ont investi il y a dix ou quinze ans en préparant leur retraite doivent refaire leurs calculs avant de vendre.

Ce qui a changé

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ils viennent en diminution du prix d’acquisition retenu, ce qui augmente d’autant la plus-value imposable. La mesure résulte de l’article 84 de la loi du 14 février 2025. Les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur la plus-value ainsi recalculée.

Ce qui échappe à la mesure

Certaines résidences avec services ne sont pas concernées : les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées et celles qui accueillent des personnes handicapées. La location nue, qui ne donne lieu à aucun amortissement, n’est pas visée non plus.

Trois situations fréquentes chez nos confrères

• Le studio acheté pendant les études d’un enfant. Amorti depuis des années, il dégagera une plus-value imposable plus élevée que prévu. Le calcul doit être fait avant la mise en vente.
• Le bien destiné à compléter la retraite. Si l’objectif est de percevoir des loyers et non de revendre, la mesure ne change rien tant que le bien est conservé.
• Le projet d’achat en 2026. L’amortissement garde son intérêt pendant la phase de location, mais il n’est plus un gain définitif : une partie est reprise à la sortie. La comparaison avec d’autres supports se fait donc sur la durée complète de l’opération, revente incluse.

Ne pas décider sur la seule fiscalité

La réforme ne condamne pas la location meublée. Elle impose de la juger comme tout investissement : emplacement, rendement net de charges, effort d’épargne pendant le crédit, facilité de revente. Pour un praticien dont le patrimoine est déjà concentré sur l’outil professionnel et l’immobilier, la question de la diversification se pose avant celle de l’avantage fiscal.

Notre page Loueur en meublé non professionnel présente le régime ; pour situer cet investissement dans l’ensemble de vos avoirs, voyez les solutions personnelles pour améliorer sa retraite.