LES SOLUTIONS PERSONNELLES
Cet investissement a pour objectif de compléter votre retraite par des revenus peu ou pas taxables en vous constituant un patrimoine facilement réalisable grâce à des rendements élevés (entre 4% et 5%)
Le principe est le suivant :
Vous achetez un appartement qui va être géré par un exploitant professionnel qui va lui-même le louer (touristes, étudiants, personnes âgées..). Vous signez un bail commercial avec l’exploitant qui vous versera, en général de manière trimestrielle vos loyers.
Cet investissement vous permet de :
- récupérer la TVA sur votre investissement
- neutraliser tout ou partie de vos loyers grâce aux amortissements comptables
Exemple : Madame est Chirurgien Dentiste âgée de 48 ans et Monsieur salarié cadre. Ils ont deux enfants. Ils souhaitent se constituer un patrimoine immobilier pour se générer un complément de revenus à leur retraite programmée à 62 ans.
Le BNC de Madame est de 100 000 €, Monsieur a un salaire de 36 000 €, ils ont actuellement deux enfants à leur charge, soit 3 parts. Ils ont plutôt un profil prudent et épargnant, sont déjà propriétaire de leur résidence principale et leur crédit se termine cette année. Ils possèdent chacun une assurance vie avec un total investi de 84 000 € et madame cotise 500 € par mois dans le cadre de sa retraite Madelin.
Ils décident d’investir dans une EHPAD située à Paris XVème, actif immobilier rare au cœur de Paris. La gestion est réalisée par ORPEA, l’un des leaders européens de la prise en charge de la dépendance. Le rendement, garanti par bail commercial est de 4%.
Ils financent leur acquisition avec un prêt sur 15 ans au taux de 2.50% assurance comprise, en apportant les frais de notaire.
Le prix de la chambre médicalisée est de 375 080 € HT incluant le mobilier pour un loyer de 1244 € /mois.
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans
Avec un effort mensuel moyen de 1 320 € par mois, vous aurez une économie d’impôt global de 139 605€ sur les revenus de cet investissement non fiscalisés durant 16 ans.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce couple.
A leurs 62 ans, leurs retraites (CARCDSF + retraite salariée) sont estimées à 4 976 € net par mois. Ils disposeront par ailleurs de capitaux de 110 800 € (constitués de deux Assurances Vie), et d’un contrat Madelin qui complétera la retraite de Madame à hauteur de 355 € par mois .
Son immobilier locatif (EHPAD) lui rapportera à ses 62 ans, 1 149 € après fiscalité, soit près d’un cinquième de leur retraite globale.
De plus ce bien protège aussi le conjoint survivant en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Points positifs :
- Investissement réalisé en Hors Taxe
- Revenus garantis et réévalués par bail commercial
- Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement.
- Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur
- Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais
- Protéger sa famille
Mise en garde :
- Etre vigilant quant au choix du gestionnaire, la garantie des revenus dépend de celui-ci
- L’emplacement du bien reste important comme tout investissement immobilier
- Ne pas imaginer pouvoir récupérer le bien à terme pour y habiter soi-même
- EHPAD = Investissement qui ne « fait pas rêver »