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À savoir

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, après les dispositifs Duflot, Scellier, Robien et Borloo, et l’ISF a été remplacé en 2018 par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le tableau ci-dessous reste utile pour les investissements déjà réalisés sous ces régimes ; pour un nouveau projet immobilier, contactez-nous.

Immobilier locatif : quel régime fiscal retenir ?

Régime fiscal	PINEL	LMP	LMNP CLASSIQUE
Caractéristiques
Type de location (nue ou meublée)	Nue	Meublée	Meublée
Catégorie de revenus	fonciers	BIC	BIC (non professionnels)
Réduction d’impôt : taux en 2014 (1)	12 % – 21 %
Assiette de la réduction d’impôt	Prix de revient du ou des logements, frais compris (2)
Plafond applicable à cette assiette	300 000 € (5) Assiette plafonnée
Durée d’étalement de la réduction d’impôt	6 ans – 12 ans (7)
TVA récupérable	non	oui (8)	oui (8)
Logement amortissable	non	oui (9)	oui (9)
Entrée en vigueur du dispositif	1er septembre 2014
Fin du dispositif (11)	31 décembre 2024
Nombre de logements admis dans le dispositif	2 par année civile (12)	sans limite	sans limite
Engagement de location : durée minimale	9 ans (13)	– (14)	– (14)
Déficits imputables sur le revenu global	oui (16)	oui (18)	non
Zones géographiques concernées	Zones A bis, A, B +B2 si agrément (19)	Sous réserve des conventions internationales	Sous réserve des conventions internationales
Principaux biens éligibles	– biens neufs – biens en VEFA (20) – biens réhabilités	Tout logement meublé (22)	Tout logement meublé (22)
Nature de l’ensemble immobilier éligible	Logement	Logement	Logement
Forme du bail	Bail d’habitation Bail civil intermédié	Bail d’habitation meublé ou commercial	Bail d’habitation meublé ou commercial
Régime des plus-values	Particuliers	Professionnels	Particuliers
Biens exonérés d’ISF	non	oui (24)	non
Transmission	Régime général	Régime des PME	Régime général
Délai admis pour la mise en location ou la prise d’effet du bail commercial	12 mois (25)	Non fixé (26)	Non fixé (26)
Occupation du bien possible	non	oui	oui
Remise en cause de l’avantage fiscal	cf. BOI-IRRICI-360-40	cf. BOI-BIC-CHAMP-40	cf. BOI-BIC-CHAMP-40
Location à un ascendant ou à un descendant	oui

(1) Taux appliqué à l’enveloppe investie, d’après les règles particulières de chaque dispositif.
(2) Aux conditions énoncées par le BOI-IR-RICI-360-30-10.
(5) Plafond annuel, valable pour 2 logements seulement, dans les dispositifs Duflot métropole et Outre-mer ; conditions énoncées par le BOI-IR-RICI-360-30.
(7) Aucun prorata temporis n’est appliqué.
(8) À condition, notamment, de satisfaire à l’article 261 D 4 et d’avoir exercé les options fiscales requises.
(9) Pour des biens inscrits à l’actif du bilan, dans le cadre fixé par l’article 39-C.
(11) Date d’acquisition prise en compte, hors exceptions limitativement prévues.
(12) Tous dispositifs Duflot confondus, métropole et Outre-mer.
(13) Le logement doit constituer l’habitation principale du locataire, aux conditions particulières de chaque dispositif.
(14) Hors délais éventuellement imposés par la TVA ou par d’autres avantages.
(16) Selon le régime applicable aux revenus fonciers.
(18) D’après le régime des BIC et compte tenu des effets de l’article 39 C.
(19) Arrêté du 29/12/2012, qui renvoie à l’arrêté du 10/08/2006, lui-même modifié par celui du 29/04/2009.
(20) Aux conditions prévues par le BOI-IR-RICI-230-10-30-10.
(22) Aux conditions prévues par le BOI-BIC-CHAMP-40-10.
(24) Aux conditions posées par les articles 885 R et 885 O.
(25) Sauf nouvelle instruction fiscale à venir.
(26) Hors contraintes particulières, celles de la TVA par exemple.

Immobilier locatif : quel régime fiscal retenir ?

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