Immobilier locatif : SCPI et nue-propriété

Une première piste : les SCPI

Parmi les différentes familles de sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI de rendement sont les plus courantes. Elles donnent accès à l’immobilier d’entreprise, un type d’investissement au rendement élevé, sans que le porteur ait à supporter les contraintes de la gestion locative.

Une SCPI acquiert un parc immobilier locatif et en assure la gestion. Non cotée, elle reverse chaque trimestre les loyers perçus à ses associés, c’est-à-dire aux porteurs de parts.

Autre atout : le patrimoine d’une SCPI se compose de plusieurs immeubles, de sorte que le souscripteur diversifie son placement et que le risque locatif se trouve mutualisé.

Quelques milliers d’euros suffisent pour souscrire : la mise s’ajuste donc aux capacités financières de chaque praticien.

L’achat de parts peut être financé par un emprunt.

Avec une moyenne de 4,35 % en 2018, les taux de distribution sur valeur de marché (DVM) sont attractifs ; comparé à celui d’autres placements, le couple rendement/risque des SCPI se révèle attrayant et compétitif.

S’y ajoutent les SCPI dites fiscales.

Elles visent un avantage fiscal précis : loi Malraux, déficit foncier ou dispositif Pinel, clos depuis le 31 décembre 2024. Cet avantage se paie par une rentabilité faible, ces SCPI étant investies en immobilier résidentiel : hors fiscalité, leur DVM s’établit en moyenne entre 2 % et 3 % net par an.

Pour résumer, on souscrit le plus souvent des parts de SCPI afin d’obtenir un complément de revenus : tout de suite si elles sont payées comptant, à terme si elles sont acquises à crédit.

Les SCPI s’ajoutent utilement aux dispositifs de retraite par capitalisation : leur financement achevé, les parts procurent un revenu régulier, n’imposent aucune gestion et peuvent toujours être cédées, en tout ou en partie.

Intégrées à un montage patrimonial plus élaboré, elles servent aussi à optimiser la transmission du patrimoine, l’IFI (qui a remplacé l’ISF en 2018) ou encore la trésorerie à moyen ou long terme d’une société patrimoniale…

De telles stratégies supposent que la situation du souscripteur et ses objectifs soient parfaitement connus et exigent, au préalable, un bilan patrimonial expert.

Dernière piste à mentionner pour qui veut préparer ou compléter sa retraite par l’immobilier :

• L’acquisition en nue-propriété :

Une convention de démembrement temporaire, strictement encadrée et conclue pour 7 à 20 ans en moyenne, permet à l’investisseur d’acquérir un appartement ou des parts de SCPI.

Comme il ne perçoit aucun revenu tant que dure le démembrement, il paie la nue-propriété entre 80 et 50 % de la valeur en pleine propriété, selon la durée retenue.

Les sommes ainsi placées en nue-propriété aboutissent à la constitution d’un patrimoine immobilier puis, à terme, d’un revenu disponible à la retraite.