L’investissement Pinel offre une réduction d’impôt aux particuliers désireux d’investir dans de l’immobilier neuf. Le montant de la réduction d’impôt est de 18% du prix de revient du bien à répartir sur 9 ans, soit 2%/an. Ce taux est porté à 21% pour une location sur 12 ans.
Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 €
En contrepartie l’investisseur doit établir son loyer en fonction de plafonds fixés par décret et le futur locataire devra respecter des conditions de ressources. Attention, les plafonds de ressources sont suffisamment élevés et concerne une grande majorité de la population.
Exemple : Un Chirurgien Dentiste âgé de 50 ans souhaite se constituer un patrimoine immobilier tout en diminuant sa fiscalité sur ses revenus. Il désire préparer aussi au mieux sa future retraite programmée à 65 ans.
Son BNC est actuellement de 130 000 €. Il a plutôt un profil prudent et épargnant, est à ce titre déjà propriétaire de 50% des murs de son cabinet (associé). Il fait « le plein » sur son épargne salariale depuis 2 ans (12 000 € par an, abondement de 300% sur un PEE et un PERCO). En outre il verse 400 € /mois sur une retraite Madelin depuis 5 ans.
Il décide d’investir dans un appartement Type 3 situé à Lyon, en finançant en totalité son acquisition avec un prêt sur 15 ans au taux de 2.50% (+ 0.30% d’assurance).
Le prix de l’appartement (+ stationnement) est de 250 000 € pour un loyer de 810 € /mois.
Voici la répartition du financement de ce bien sur 15 ans. De fait 50% de son bien est financé par les réductions d’impôts et les loyers perçus.
Le tableau en lien ci-dessous est une estimation de la retraite et des revenus issus du patrimoine de ce Chirurgien-Dentiste dont l’épouse ne travaille pas.
A ses 65 ans, sa retraite (CARCDSF) est estimée à 3 000 € net par mois. Il disposera par ailleurs de capitaux de 225 000 € (constitués de son Epargne Salariale et d’une Assurance Vie ), des parts de son cabinet (SCI) qui lui rapporteront 550 € /mois et d’un contrat Madelin qui complétera sa retraite à hauteur de 495 € par mois .
Son immobilier locatif PINEL lui rapportera à ses 65 ans, 940 € avant fiscalité, soit près d’un cinquième de sa retraite. De plus ce bien protège aussi son épouse en cas de décès, en cours de carrière (emprunt assuré) ou au moment de la retraite (usufruit).
Points positifs :
- Conditions de taux très intéressantes pour emprunter actuellement.
- Investissement neuf en conformité avec les normes environnementales en vigueur
- Idéale pour se constituer un patrimoine à moindre frais
- Protéger sa famille
Mise en garde :
- Ne pas réaliser cet investissement uniquement pour la défiscalisation
- Valider l’emplacement pour :
- Le marché locatif : privilégier les offres avec une estimation de loyer fournit par une agence de gestion locative.
- La valorisation du bien au terme.
- La mixité propriétaire occupant/locataire.